De façon générale, en matière de baux en lien avec la location d’un immeuble, un locateur impayé ne peut se faire justice et expulser lui-même le locataire en défaut de respecter ses obligations.
En effet, normalement, la résiliation d’un bail devra toujours être ordonnée par le Tribunal pour que le mauvais payeur soit ensuite expulsé par huissier. Bien que cette règle s’applique en tout temps dans le cas d’un bail résidentiel, il existe une exception en matière de baux commerciaux lorsque le bail contient une clause bien particulière.
Le bail commercial est un bail de location dont l’objet principal ne vise pas l’hébergement résidentiel. Il s’agit par exemple d’un locateur qui loue des locaux à une entreprise pour qu’elle puisse y exercer ses activités commerciales.
Le type de clause qui fait l’objet de la présente chronique se nomme la clause résolutoire. Une telle clause, si elle se trouve dans un bail commercial et qu’elle est bien rédigée, permettra l’expulsion d’un locataire en défaut de respecter ses obligations sans devoir se rendre devant les Tribunaux.
Cette clause doit prévoir ce qui constitue un cas de défaut. L’exemple classique étant un retard de quelques semaines dans le paiement du loyer. Une fois le défaut constaté, un avis écrit est transmis au locataire fautif, si ce dernier ne remédie pas à la situation, il pourra être expulsé par le locateur.
Les Tribunaux ont cependant déjà statué qu’une telle cause ne peut avoir d’effet si elle est abusive. L’abus pourrait notamment résulter du fait que la clause ne prévoit pas suffisamment de temps pour que le locataire avisé de son défaut puisse y remédier. Dans un tel cas, la clause serait alors réputée être non écrite.
Ainsi, il peut être pertinent de consulter un professionnel afin de s’assurer que votre bail comporte toutes les clauses requises pour vous garantir les meilleures protections.