Lorsque l’on entend la notion de « servitude », la plupart d’entre vous pensent immédiatement à la « servitude de passage ». Or, cette notion est beaucoup plus polyvalente que la simple servitude de passage.
La loi définit la servitude comme étant « une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent (article 1177 C.c.Q.). » La servitude est un « droit » ou une « obligation » de faire ou de ne pas faire pour un fonds et non pour une personne. Cela signifie que la servitude va demeurer valable, et ce, même si le propriétaire du fonds change, soit par une vente, une donation ou testament par exemple. Elle demeurera valable à la condition qu’elle ait été publiée au Registre foncier du Québec. Nous reviendrons sur ce concept un peu plus loin.
Tel qu’indiqué précédemment, la servitude de passage demeure probablement la forme de servitude la plus connue. Il existe toutefois de nombreuses autres façons d’utiliser ce concept de servitude. Voici quelques exemples : servitude de puisage d’eau, servitude de vue, servitude de non-construction, servitude d’accès à un lac, pour ne nommer que celles-ci.
La servitude s’établit nécessairement par un contrat, par testament ou par l’effet de la loi. La tolérance d’un voisin par exemple, et ce, même après plusieurs années, ne créer pas de servitude.
Le document dans lequel la servitude sera créée doit être publié au Registre foncier du Québec afin qu’elle devienne opposable aux tiers. En effet, à défaut de publication, la servitude ne sera valable qu’entre les parties à l’acte.
Les mots utilisés lors de la rédaction d’une servitude sont très importants. En effet, la servitude étant un droit réel, elle se transmet au propriétaire suivant lors d’un transfert de propriété, par exemple lors une vente. Or, il est possible de créer ce qu’on appelle une « servitude personnelle ». Contrairement à la servitude « réelle », la servitude « personnelle » sera en faveur d’une personne précise et non d’un fonds. Ainsi, lors du décès ou lors de la vente par le propriétaire bénéficiaire de la servitude personnelle, celle-ci sera éteinte.
Puisqu’il s’agit d’une notion complexe, n’hésitez pas à communiquer avec nous pour toute question concernant cette notion de servitude.