La loi définit la « servitude » comme étant « une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. »
Ainsi, le propriétaire du fonds servant a l’obligation de subir la servitude imposée à son fonds alors que le propriétaire du fonds dominant possède un droit sur un immeuble qui ne lui appartient pas. La servitude la plus connue est assurément la servitude de passage.
Puisque la servitude est un droit réel, cela implique que le droit se transmet lors de la vente d’un immeuble à un nouveau propriétaire. Lors de l’achat d’un immeuble, il est donc important de faire les vérifications appropriées afin d’acheter en toute connaissance de cause.
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble à titre de fonds servant d’une servitude de passage, êtes-vous tenu de subir le passage d’un voisin à vie sur votre propriété? La réponse est oui, à moins que vous soyez en mesure de démontrer l’extinction de celle-ci.
La loi prévoit cinq (5) moyens d’extinction d’une servitude, notamment par un non-usage depuis dix (10) ans. Afin de démontrer qu’une servitude est éteinte par non-usage, le propriétaire du fonds servant doit faire la démonstration que celle-ci n’a fait l’objet d’aucun usage utile durant toute cette période. L’usage utile est un usage conforme à la description de la servitude dans l’acte constitutif[1].
Par ailleurs, il est également possible d’éteindre un mode d’exercice d’une servitude de passage par non-usage. Prenons l’exemple où l’acte constitutif de la servitude de passage prévoit un passage à pied et en véhicule dans le chemin de passage. Pendant dix (10) ans, l’utilisation qui est faite du chemin se limite à un passage à pied. Le propriétaire du fonds servant pourra alors demander au tribunal de déclarer éteint par non-usage le mode d’exercice en véhicule et conserver uniquement le mode d’exercice à pied.
Pour tous questionnements concernant la validité ou l’extinction d’une servitude, la consultation d’un conseiller juridique est recommandée.
[1] 2021 QCCA 58